Gradska zemlja u bescjenje, privatnici u biznis

Gradska vlast u Lukavcu je od početka 2020. do kraja 2025. godine prodala skoro pet duluma gradske zemlje neposrednom pogodbom za 485.736 KM. Prilikom prodaje se koristila zakonskim izuzetkom, predviđenim da se privatnim posjednicima omogući kupovina dijela susjedne gradske zemlje da bi svoju učinili funkcionalnom za gradnju.

Na četiri od devet parcela je prethodno planirana gradnja stambeno-poslovnih objekata, a prodate su lokalnim poduzetnicima višestruko ispod tržišne vrijednosti.

Jedan od njih je preprodajom gradskog zemljišta zaradio 257 hiljada KM više nego je Grad Lukavac dobio direktnom prodajom svih devet parcela.

Riječ je o 478 kvadrata gradskog zemljišta koje je u novembru 2023. vlast prodala porodici lukavačkog poduzetnika Harisa Al Amilija za 81.000 maraka. Istog mjeseca Al Amiliji su prodali dokupljenu zemlju zajedno sa onom ranije kupljenom od lokalnih vlasti. Na preprodanom dijelu su zaradili 743.137 KM.

Iako je to trebao utvrditi, vještak koji je procjenjivao vrijednost zemljišta kaže da nije znao da je regulacionim planom na njemu predviđena izgradnja stambene zgrade.

Zakon propisuje prodaju državnog zemljišta putem javnog konkursa, ali je u iznimnim slučajevima omogućio neposrednu pogodbu. Ta iznimka dozvoljena je prilikom gradnje: vojnih, diplomatskih, infrastrukturnih i vjerskih objekata te u slučaju oblikovanja građevinske čestice.

Vlast u Lukavcu iskoristila je posljednju mogućnost i zemlju prodala neposrednom pogodbom porodici Al Amili te firmama „Sultan“ iz Poljica kod Lukavca, „Zaharex“ iz Špionice Donje kod Srebrenika i firmi „4K & Royal“ iz Lukavca koja nije imala šta oblikovati jer pored kupljene zemlje nije imala nekretninu.

„Ne znači da sve to što je predviđeno regulacionim planom sada treba rješavati neposrednom pogodbom i oblikovanjem parcela. Ne, ne, ne. U tim slučajevima dosta tih zasebnih, posebnih parcela mogu biti i trebaju biti predmetom redovnog postupka“, smatra Ismet Velić, advokat, profesor i bivši državni pravobranilac.

Prodaja „u četiri oka“

Tuzlanska građevinska firma „Tehnograd-company“ započela je 2024. godine gradnju u užoj gradskoj jezgri Lukavca, kod Doma zdravlja, moderne zgrade od osam spratova i garažama.

Gradi se na zemljištu od 1.271 kvadrat koje je penzionerka Amina Buzaljko godinu ranije prodala ovoj firmi za 2,19 miliona maraka. Ona je bila supruga preminulog lukavačkog doktora Fethija Al Amilija i formalna vlasnica zemljišta, a prodaju je prepustila sinu Harisu Al Amiliju.

Zemljište je nekoć pripadalo Gradu Lukavcu od kojeg ga je porodica Al Amili otkupila. Kasnije su ga preprodali firmi „Tehnograd-company“ po mnogo većoj cijeni.

Prvu parcelu od 793 kvadrata porodična firma Al Amilija „Fethi lijek“ je još 1998. godine kupila od Općine Lukavac neposrednom pogodbom za tadašnjih 166.530 njemačkih maraka.

Dvadesetak godine poslije kroz Lukavac se radio višemilionski projekt odvodnje oborinskih i otpadnih voda. Cijev je trebala proći kroz ovu privatnu parcelu porodice Al Amili, ali su oni tražili da zauzvrat dobiju dio obližnje gradske parcele.

„Mi smo saznali da to nije opštinsko tek kad smo mašinama došli do te lokacije. To je malo bio problem. (…) Mi se tad prvi put u životu srećemo“, prisjeća se gradonačelnik Lukavca Edin Delić.

Problem je riješen tako što je porodici Al Amili dodijeljeno 73 kvadrata zemljišta, udaljenog dvadesetak metara od njihove parcele.

O ovom je u Kantonalnom tužilaštvu Tuzlanskog kantona svjedočio zamjenik gradskog pravobranioca u Lukavcu Rijad Biković koji je iskaz dao nakon što je policiji prijavio da je Al Amili prijetio njemu i njegovoj porodici.

Prema dokumentaciji iz Tužilaštva, on je ispričao da nije želio predmet provesti kako mu je preko saradnika sugerisao gradonačelnik Delić, odnosno pogodovati Al Amilijima te da je nakon toga predmet dodijeljen njegovoj kolegici.

Na pitanje novinara da li se ikad obraćao Bikoviću u vezi sa tim predmetom, gradonačelnik Delić odgovara da se ne može sjetiti.

„Znate kad se ja mogu obratiti Pravobranilaštvu ili pravobraniocu? Ako predugo traje. Zna se desiti nekad da nešto čekamo dvije-tri sedmice. Znate šta još ja kažem? Vi, ako nije zakonito, morate mi reći zašto nije zakonito. Vi ne možete reći ne može to, morate obrazložiti to“, rekao je Delić.

Međutim, pravobraniteljica Jasminka Smajlović, koja je u tom periodu bila nadređena Bikoviću, u razgovoru sa novinarima Centra za istraživačko novinarstvo (CIN) negirala je da je on uopće postupao u predmetu dodjele zamjenskog zemljišta.

Advokat Ismet Velić je novinarima rekao da nije praksa dodjeljivati male parcele kao zamjensko zemljište, pogotovo ako je odvojeno od osnovne parcele. On obrazlaže da bi bilo logičnije oduzeto zemljište isplatiti novcem iz gradskog budžeta.

Između dodijeljene površine i parcele koju su Al Amilijevi kupili 1998. godine nalazilo se još 478 kvadrata gradskog zemljišta. Uz saglasnost gradske vlasti kupili su i ovu parcelu.

Posao izrade regulacionog plana dodijeljen je IPSA institutu iz Sarajeva. Krajem 2020. su od Savjeta plana pri Gradskoj upravi, na čijem čelu je bio Delić, dobili sljedeću sugestiju: „Kod Doma zdravlja (…) predvidjeti izgradnju kolektivnog stambeno-poslovnog objekta veće spratnosti i gabarita“. To je i isplanirano.

„On (Al Amili, op. a.) tad iskaže želju da to zemljište, da se nešto gradi i mi kad smo radili regulacioni plan, nacrta se na tim česticama objekat koji, kad se uklapao, uklapao se naspram urbanističke linije Doma zdravlja, cesta i tako dalje“, pojašnjavao je Delić novinaru CIN-a

Uz saglasnost Pravobranilaštva i odlukom Vijeća, gradska vlast im je prodala ovu parcelu neposrednom pogodbom, pod izgovorom oblikovanja građevinske čestice što reguliše Zakon o stvarnim pravima Federacije Bosne i Hercegovine.

Grad je prije prodaje angažovao Jakuba Pištoljevića, sudskog vještaka građevinske struke, da procijeni vrijednost zemljišta. On je 478 kvadrata procijenio na 81.413 KM – iznos kojim je Buzaljko u novembru 2023. kupila ovo zemljište.

Pištoljević je novinarima CIN-a rekao da u trenutku procjene nije znao da je na tom mjestu planirana zgrada. To bi, prema mišljenju Krešimira Filipovića, vještaka građevinske struke iz Sarajeva, povećalo vrijednost zemlje.

Haris Al Amili je nepuni mjesec kasnije, nakon što je kupovinom dodatnih kvadrata zaokružio parcelu, zemljište preprodao firmi „Tehnograd-company“ deset puta skuplje nego je za njeg platio Gradu Lukavcu.

„Ako je ta firma iz Tuzle platila čovjeku u Lukavcu 800.000 KM i on uplatio porez i uknjižio to, to je novac koji je opet došao u Lukavac“, kaže gradonačelnik Delić.

„Kad je usvojen regulacioni plan, ja sam imao par ponuda i izabrao sam firmu „Tehnograd“ i njima sam dao da grade tu. (…) Od drugih građevinskih firmi imao sam veću ponudu“, rekao je za CIN Haris Al Amili.

Stanovi u ovoj zgradi već su u prodaji i prema oglasu iz marta ove godine, cijena kvadrata stana košta oko 3.300 KM.

U prizemlju zgrade je predviđen poslovni prostor koji je kupio Al Amili.

„Kupio sam poslovni prostor rau-bau, ovako go, bez išta. Tako smo se dogovorili jer sam insistirao da poslovni meni ostaje“, kaže Al Amili, ne želeći govoriti koliko ga je platio.

Veća parcela od osnovne

Buka građevinskih mašina prekinula je u februaru 2025. godine tišinu u mirnom dijelu Lukavca na uglu ulica Armije BiH i Titove, kod zgrade „Esmeralda“. Nakon što su radnici počeli kopati zemlju i posjekli drvored stabala, mještani su se pobunili.

Predvodio ih je advokat i bivši sudija Nisad Omerović kojem će novi objekat, ukoliko bude izgrađen, zakloniti pogled s balkona.

Raspitujući se za uočene radove, mještani su saznali da je Služba za urbanizaciju, imovinske i geodetske poslove godinu ranije dala firmi „Sultan“ iz Poljica urbanističku saglasnost da u njihovom susjedstvu na dijelu parkinga i zelene površine gradi zgradu sa poslovnim prostorom.

Sve je krenulo 2020. godine kada je Gradsko vijeće jednoglasno usvojilo regulacioni plan. Savjet plana na čijem čelu je bio gradonačenik Delić predložio je „umjesto planiranih parking prostora izgradnju kolektivnog stambeno-poslovnog objekta“.

Na tom prostoru je firma „Sultan“, vlasništvo porodice Sultanić, 1999. godine od Općine Lukavac kupila 250 kvadrata zemljišta kako bi izgradila manji poslovni objekat sa prizemljem i jednim spratom. Objekat nikada nije izgrađen.

Pod izgovorom oblikovanja čestice, neposrednom pogodbom je u ljeto 2024. kupila 257 kvadrata susjednog gradskog zemljišta. Ova parcela je veća od one koju je ranije imala. Odlukom Gradskog vijeća parcelu je platila 40.820 KM. Gradske vlasti sa Delićem na čelu su joj omogućile gradnju objekta sa prizemljem i pet spratova, što je mnogo primamljivija investicija.

Kao i u slučaju Buzaljko, ova parcela je koštala manje nego prva parcela kupljena 1999. godine.

Procjenu je vršio vještak građevinske struke Faruk Omanović, ali on nije želio razgovarati sa novinarom CIN-a. Razgovor je odbio i Nihad Sultanić, direktor firme „Sultan“.

Vještak Filipović objašnjava da se, u principu, cijena zemljišta povećava ukoliko je prethodno u regulacionom planu na tom mjestu ucrtan stambeno-poslovni kompleks.

U procjeni koju je uradio Omanović je navedeno da je na tom zemljištu planirana izgradnja stambenog ili poslovnog objekta.

„Je li logično, je li normalno da se pod oblikovanjem čestice doda još 102,8 posto na osnovnu česticu“, zapitao se advokat Omerović, napomenuvši da će to pravosudne institucije ocijeniti nakon što je podnio više krivičnih prijava.

Ismet Velić, advokat iz Sarajeva, rekao je novinarima CIN-a, ne ulazeći u predmet prodaje zemlje firmi „Sultan“, da oblikovanje parcele apsolutno ne podrazumijeva dodjelu iste ili veće parcele.

„Govorimo o određenoj dopuni parcele koja već ima. Ima parcela, predviđena je za gradnju, sadržaji se grade, ali ima taj određeni nedostatak. Zaista je potrebno otkloniti taj nedostatak i on je, u pravilu, nekog manjeg obima“, objašnjava Velić svrhu oblikovanja parcele.

Općina Tešanj, udaljena pedesetak kilometara zapadno od Lukavca, regulisala je prodaju zemljišta neposrednom pogodbom kako bi se izbjegle zloupotrebe. Usvojene su smjernice prema kojima se građevinska parcela može oblikovati ukoliko ne obuhvata više od 30 posto privatne parcele.

Mirnes Dedukić, pravobranilac Općine Tešanj, objasnio je da se postupci neposredne prodaje zemljišta kroz oblikovanje građevinskih čestica u njegovoj općini provode u slučajevima kada privatni posjednici graniče sa općinskim parcelama koje nemaju samostalnu funkcionalnost.

“Prilikom svakog odlučivanja pribavlja se mišljenje stručnog lica – urbaniste, u smislu da li je u konkretnom slučaju moguće i opravdano oblikovanje parcele”, rekao je Dedukić novinarima CIN-a.

Oblikovanje tuđe parcele

Pored zgrade Gradske uprave u Lukavcu predviđena je gradnja stambeno-poslovnog objekta. Ucrtan je u regulacionom planu na dijelu gradskog objekta i zemljišta te na mjestu gdje se nalaze četiri privatne garaže. Predviđeno je da se sve ruši i iznova gradi.

Sa tom inicijativom javila se lukavačka firma „4K & Royal“ Emira Krnjića iz Lukavca koja se bavi internet-prodajom bijele tehnike, elektronike i alata te izvođenjem građevinskih radova. Gradske vlasti su joj izdale urbanističku saglasnost.

Iako Krnjićeva firma nije imala nijednu nekretninu na lokaciji gdje je zgrada ucrtana, u julu 2025. godine je na tom mjestu putem neposredne pogodbe kupila staru gradsku kuću od 58 kvadrata i zemljište od 73 kvadrata. Nekretnine su plaćene Gradu 46.395 KM.

Dino Begić iz „4K & Royal“ rekao je novinarima da je to bila maksimalna cijena koju su bili spremni platiti: „Koliko je kvadrat kupljen za objekat koji treba srušit?! (…) To moraš srušiti da bi doveo tek u nulu“.

Pravobranilaštvo je bilo mišljenja da je sve urađeno u skladu sa zakonom pa je prodaju podržalo i Gradsko vijeće.

Dino Orlić iz Službe za urbanizaciju, imovinske i geodetske poslove objasnio je novinarima CIN-a da je ova firma sa vlasnicima nekretnina napravila ugovor o zajedničkom udruživanju sredstava.

„Oblikovana je parcela po njegovom zahtjevu, na ‘4K & Royal’ su išle dozvole. On je bio na osnovu tog ugovora stekao pravo investitora i na osnovu tog je oblikovan urbanističkom i onda se išao postupak prodaje neposrednom pogodbom“, rekao je Orlić.

Advokat Ismet Velić kaže da se vrlo teško može opravdati slučaj da se vrši oblikovanje parcele ili dodjela zemljišta nekom ko nije imao zemljište.

„Ako neko nema parcelu, onda ne možemo mu udijeliti nešto da bi se oblikovala parcela. Dodjeljuje se da bi se oblikovala neka postojeća parcela koju već ima“, objašnjava Velić.

Po istom zakonskom osnovu je i firma „Zaharex“ iz Špionice Donje u februaru 2024. kupila 181 kvadrat gradske zemlje u blizini stadiona u Lukavcu za 16.290 KM. Iako je u regulacionom planu prethodno ucrtana zgrada, do gradnje nikada nije došlo.

Suad Salibašić, koji je bio predsjedavajući u Gradskom vijeću kada se ovoj firmi prodavala gradska zemlja, kaže da je tu obustavljena gradnja zbog problema sa tlom. „Zaharex“ je to zemljište u maju 2024. godine preprodao firmi „Džena“ iz Gradačca za 16.700 KM.

Iz firme „Zaharex“ nisu odgovorali na upit i pozive novinara CIN-a.

Gradsko vijeće Lukavca je krajem 2022. jednoglasno usvojilo regulacioni plan. U svim slučajevima su podržali prodaju gradske zemlje neposrednom pogodbom, ali pojedini se kaju što su dali svoj glas. Jedan od njih je i Jasmin Hodžić, vijećnik Pokreta demokratske akcije u Lukavcu.

“Sad se kajem što sam bio dio te priče i što nisam možda više tražio informacija, ali vijećnik kao vijećnik, i ja i svi vjerovatno nismo bili na dohvat ruke tih inforamacija. Možda nešto nismo dobro ni pitali, ali većinom nam je rečeno da je to sve uredu, da je sve okej. A, sad kad razmišljam, ne može biti uredu nešto da se proda za 80, a preproda za…”