Kejptaun, Južna Afrika – Odmah nakon izlaska sunca, poziv na molitvu širi se zajednicom u podnožju planine Stol u Kejptaunu.
Sa minareta Auwal Mesdžida – najstarije džamije u Južnoj Africi, izgrađene 1794. godine – ezan odjekuje uskim ulicama i kućama jarkih boja Bo-Kaap, historijski muslimanske zajednice.
Preporučene priče
spisak od 3 predmetakraj liste
Ali ispod tog poznatog poziva koji odzvanja već više od dva veka, dešava se tiša promena.
Širom Bo-Kaapa – i većeg dijela užeg grada Cape Towna – rastuće cijene nekretnina, sve veća potražnja investitora i brzo širenje kratkoročnih zakupa podstiču strah da bi jedan od najstarijih gradskih četvrti mogao polako nestati.
Naslijeđe pod opsadom
Za lokalnog fotografa Yassera Booleya, promjena je bila postepena, ali je nemoguće zanemariti.
„Najveće promjene koje sam vidio su sporo gušenje moje životne kulture kroz ubrzanu prodaju domova bogatim pojedincima, od kojih većina nema nikakve veze s mjestom ili kulturom“, kaže on.
Booley, 50, stanovnik osme generacije Bo-Kaapa, odrastao je u kvartu u kojem su proširene porodice često živjele unutar nekoliko ulica jedna od druge – povezane džamijama, školama i zajedničkom istorijom oblikovanom kulturom, kolonijalnom vlašću i aparthejdom.
Danas je, kaže Booley, to društveno tkivo pod pritiskom jer rastuća popularnost naselja među turistima i investitorima počinje da preoblikuje svakodnevni život – od tipova preduzeća koja se otvaraju u tom području do načina na koji se koriste kuće.
Za njega promjene nisu vidljive samo u tome ko živi u susjedstvu, već iu tome kako se sam Bo-Kaap posmatra spolja.
Na vrhunskom tržištu nekretnina u Cape Townu, međunarodna potražnja postaje sve vidljivija. Podaci kompanije Seeff Property Group pokazuju da su strani kupci prodali oko 2,8 milijardi randa (168 miliona dolara) – oko četvrtine od 11,3 milijarde randa (679 miliona dolara) u prodaji nekretnina širom Atlantika i City Bowla prošle godine.
A kako potražnja od strane bogatih kupaca raste, stanovnici kažu da se posljedice dešavaju u samom susjedstvu.
Kuće u kojima su nekada živjele generacije istih porodica sve se više prodaju stranim investitorima ili pretvaraju u kratkoročne iznajmljivanje poput Airbnb-a.
Mlađim stanovnicima je, u međuvremenu, još teže ostati u kvartovima koje njihove porodice nazivaju domom decenijama – nekima i vekovima.
„Vidio sam kako moja generacija masovno napušta Bo-Kaap jer si više ne može priuštiti da živi ovdje“, kaže Booley. “Tamo gdje mladi ljudi imaju sredstva da kupe u tom području, čini se da postoji nevidljiva barijera (ulasku).”
Za Booleyja, ovo postavlja dublje pitanje: može li zajednica koja je izgradila Bo-Kaap i dalje priuštiti da ostane ovdje.
„To je, kulturološki gledano, užasno stanje kada teške bitke naših predaka propadnu“, kaže on.
Turistički procvat ili nekretnina?
Posljednjih godina, uspon Cape Towna kao globalne turističke destinacije tiho je transformirao ekonomiju tržišta nekretnina u centru grada.
Samo u 2025. grad će primiti oko 3,3 miliona međunarodnih putnika, prema aerodromima Južna Afrika.
Za putnike, kvartovi okupljeni oko City Bowla, kao što je Bo-Kaap, postali su centralni dio te turističke ekonomije, nudeći nešto sve rijeđe u svjetskim gradovima: povijesnu četvrt u kojoj kultura, arhitektura i svakodnevni život još uvijek koegzistiraju.
Ali te iste kvalitete učinile su ovo područje vrhunskom nekretninom.
Platforme za kratkoročni najam ubrzale su taj pomak.
Podaci kompanije za analizu iznajmljivanja AirDNA pokazuju više od 31.000 aktivnih oglasa za kratkoročno iznajmljivanje koji rade širom Cape Towna, s nekim od najvećih koncentracija oko centralnog poslovnog okruga – 26.000 oglasa samo na Airbnb-u.
Za vlasnike nekretnina povrat može biti značajan. Prema AirDNA, neki kratkoročni najam u centralnom Kejptaunu generišu više od 400.000 randa (24.000 dolara) godišnje – često daleko iznad onoga što tradicionalni dugoročni najam može doneti.
Poređenja radi, sličan stan koji se iznajmljuje na duži rok lokalnom zakupcu obično zarađuje između 12.000 do 18.000 randa (720-1.080 dolara) mjesečno – ili oko 144.000 do 216.000 randa (8.640-13.000 dolara) godišnje.
Ali turizam je samo jedan dio priče.
Cape Town je također postao magnet za udaljene radnike i digitalne nomade – profesionalce koji zarađuju plaće u jačim stranim valutama dok žive u Južnoj Africi.
Vlada je 2024. godine uvela digitalnu nomadsku vizu koja omogućava udaljenim stranim radnicima zaposlenim u inostranstvu da žive u Južnoj Africi na duži vremenski period – kao dio napora za privlačenje međunarodnih talenata, turizma i investicija.
Privučeni gradskom klimom, krajolikom i relativno nižim troškovima života, mnogi sebi mogu priuštiti kirije daleko veće od onoga što većina lokalnog stanovništva zarađuje.
„Radnici na daljinu i međunarodni kupci stavili su dostupnost van domašaja lokalnog stanovništva“, tvrdi Booley.
Jaz između lokalnih prihoda i troškova stanovanja je ogroman.
Prema južnoafričkoj kvartalnoj anketi o radnoj snazi, prosječna mjesečna plata u Južnoj Africi procjenjuje se na otprilike 15.000 do 18.000 randa (oko 800 do 950 USD).
Nasuprot tome, dugoročni najam u centralnom Kejptaunu često prelazi 20.000 randa (1.200 dolara) mesečno, a neke nekretnine imaju znatno veće cene tokom špice turističke sezone.
Stambena organizacija sa sjedištem u Cape Townu, Ndifuna Ukwazi, kaže da su mnogi radnici sa niskim i srednjim primanjima sve više tjerani iz centra grada, uprkos tome što imaju posao s punim radnim vremenom.
Sve veći jaz između plata i troškova stanovanja, upozorava se, doprinosi rastućoj klasi takozvanih “radnih beskućnika” – ljudi koji su zaposleni, ali još uvijek ne mogu osigurati stabilan smještaj.
Za Bo-Kaap Udruženje građana i poreskih obveznika (BKCRA), društvenu organizaciju koja predstavlja stanovnike i vlasnike nekretnina u istorijskom naselju, efekti buma nekretnina više nisu teoretski. Ređaju kuću po kuću, ulicu po ulicu.
„Zajednica apsolutno gleda na trenutnu situaciju kao na oblik ekonomskog raseljavanja“, kaže šeik Davud Terblanš, predsednik BKCRA.
On kaže da, iako se stanovnici ne premeštaju nasilno prema zakonu, u toku je tiši oblik raseljavanja – potaknut rastom cena nekretnina, eskalirajućim komunalnim naknadama i višim troškovima života.
A strahovi nisu novi.
Godine 2019. hiljade stanovnika izašlo je na ulice Bo-Kaapa u znak protesta protiv velikih građevinskih radova za koje su vjerovali da ugrožavaju povijesnu četvrt. Demonstracije su privukle nacionalnu pažnju i na kraju dovele do toga da je ovo područje dobilo status zone zaštite baštine (HPOZ) – dizajniran da zaštiti svoju prepoznatljivu arhitekturu i ulični pejzaž.
No, dok je oznaka baštine pomogla zaštititi šarene kuće u susjedstvu od rušenja, lokalno stanovništvo kaže da to čini malo zaštiti ljudi koji u njima žive.
Umjesto toga, stanovnici kažu da se posljedice sve više osjećaju na njihovim ulaznim vratima.
„Pritisak je intenzivan i konstantan“, kaže Terblanche.
“Stanari navode da im se često obraćaju agenti s ponudama visoke gotovine, često ciljajući na starije vlasnike kuća i one u nepovoljnom položaju.”
Troškovi boravka
Za neke stanovnike pritisak ne dolazi samo od investitora; dolazi od rastućih troškova boravka u susjedstvu.
Kako su cijene nekretnina u centralnom Kejptaunu rasle u protekle dvije decenije, s njima su porasle i procjene vijeća. Više procjene se direktno pretvaraju u veće cijene nekretnina – pretvarajući nekada skromne obiteljske kuće u skupe nekretnine.
Širom Cape Towna, vrijednost imovine rasla je u prosjeku za oko 10 posto godišnje, konstantno nadmašujući druge velike metropole, uključujući ekonomsko središte zemlje, Johanesburg.
U nekim oblastima povećanja su bila daleko veća: cijene nekretnina porasle su za više od 200 posto u protekloj deceniji, dok su pansionske stope i naknade porasle za skoro 500 posto.
Za starije stanovnike Bo-Kaapa posljedice mogu biti posebno teške.
“Za penzionere s fiksnim primanjima, rezultirajuće stope imovine često su veće od njihovih mjesečnih penzija. Mnogi su primorani da prodaju jednostavno zato što više ne mogu priuštiti ‘životni porez’ na domove svojih predaka”, kaže Terblanche. Državna starosna penzija u Južnoj Africi iznosi oko 2.190 randa (115 dolara) mjesečno i isplaćuje se preko Južnoafričke agencije za socijalno osiguranje – ostavljajući malo prostora za vlasnike kuća koji se suočavaju sa rastućim cijenama nekretnina.
Za mlađe generacije, barijera je drugačija: ulazak.
Cijene nekretnina u Bo-Kaap-u su naglo porasle u protekloj deceniji, jer su potražnja investitora i turizam povećali vrijednost nekretnina u centru grada.
Početne jednosobne kuće sada se redovno prodaju za između 2,5 miliona i 3 miliona randa – otprilike 135.000 do 160.000 dolara – čime je vlasništvo van domašaja mnogim porodicama čiji koreni u ovoj oblasti sežu unazad generacijama. Prije manje od deset godina slične kuće prodane su za oko 1,6 miliona randa (oko 100.000 američkih dolara).
Širom Cape Towna i šire, jaz u pristupačnosti se dramatično povećao. Istraživanje procjenjuje da više od 90 posto domaćinstava ne može priuštiti nekretnine u City Bowlu, gdje su cijene stanova rasle daleko brže od plaća.
Položaj Grada
Ali zvaničnici grada Kejptauna kažu da se pritisci koji utiču na kvartove kao što je Bo-Kaap moraju razumeti u okviru šire transformacije grada.
U pisanom odgovoru, glasnogovornik Cityja Luthando Tyhalibongo rekao je da je brz rast Cape Towna glavni faktor koji oblikuje tržište nekretnina.
“Uspjeh Kejptauna kao grada doveo je do povećanja populacije za skoro milion novih stanovnika semimigracija i druge sile urbanizacije samo u protekloj deceniji”, rekao je on, misleći na trend unutrašnje migracije Južnoafrikanaca u bolje vođene opštine u zemlji.
On je rekao da je dostupnost stambenog prostora također oblikovana širim ekonomskim uslovima.
“U Južnoj Africi postoji kriza prihoda… Nedostatak ekonomskih (prilika) i dalje ima dubok uticaj na nivo prihoda i dostupnost za većinu domaćinstava.”
Tyhalibongo je rekao da grad također pokušava da se pozabavi prostornim naslijeđem urbanog planiranja iz vremena aparthejda, zbog kojeg su mnoga domaćinstva s nižim prihodima živjela daleko od ekonomskih centara. Neke porodice na urbanim periferijama i dalje troše oko 40 posto svojih prihoda na prevoz samo da bi stigle na posao.
Grad kaže da pokušava da proširi ponudu stambenog prostora – u nastojanju da promoviše pristupačnost i ekonomske prilike. “U protekle dvije godine oslobodili smo više zemljišta za pristupačno stanovanje nego u posljednjih 10 godina”, navodi se.
Nacionalna vlada u međuvremenu kaže da su politike usmjerene na privlačenje digitalnih nomada i stranih ulaganja osmišljene da potaknu turizam, potrošnju i ekonomski rast.
U Bo-Kaapu, međutim, stanovnici kažu da izazov nije blizina mogućnosti, već rastući troškovi boravka u samom susjedstvu.
Šta ostaje
Kako potražnja za vrhunskom imovinom u centru grada i dalje raste, stanovnici kažu da je zaštita baštine razotkrila dublje tenzije u Bo-Kaapu.
“Živo naslijeđe, njegovi ljudi nisu zaštićeni”, kaže Terblanche.
Kuće Bo-Kaapa su ostale – slap boja koji se penje uz padine ispod planine Stol – baš kao i generacijama.
Pet puta dnevno, ezan se i dalje uzdiže sa minareta Auwal Mesdžida, označavajući protok vremena u susjedstvu koje se promijenilo oko njega.
Ali za Booleyja, ono što nestaje mnogo je teže sačuvati.
„Egzistencijalni gubitak fizičkog okruženja odgovornog za prenošenje i opstanak jedinstvene kulture formiran je u senci planine Table“, kaže on.
Zatim zastaje.
“Realnost je već tu – kultura je napadnuta.”
