Novi porez na druge nekretnine u New Yorku izazvao je žestoku raspravu između milijardera Kena Griffina i gradonačelnika Zohrana Mamdanija. Ipak, detaljniji uvid pokazuje da će najbogatiji stanovnici grada, uprkos velikoj pažnji javnosti, platiti znatno manje nego što bi se moglo očekivati.
Porez na druge nekretnine, koji je stupio na snagu 1. jula, izazvao je nezadovoljstvo među milijarderima, ali i drugim vlasnicima nekretnina. Gradske vlasti još utvrđuju koje će sve nekretnine biti obuhvaćene novim pravilima, a u ponedjeljak su objavile opsežan spisak sa stotinama hiljada adresa i imenima njihovih vlasnika.
Napetosti traju još od aprila, kada je gradonačelnik Zohran Mamdani predstavio plan za uvođenje poreza snimivši video ispred penthousea vrijednog 240 miliona dolara, u vlasništvu milijardera i osnivača hedge fonda Citadel, Kena Griffina.
„Kada sam se kandidovao za gradonačelnika, rekao sam da ćemo oporezovati bogate“, poručio je Mamdani gledajući u kameru. „E pa danas upravo to radimo.“
Griffin nije ostao dužan. Video je nazvao „jezivim“ i „zastrašujućim“, a na konferenciji Milken Institute Global Conference u maju izjavio je da „Mamdani vrlo jasno pokazuje da New York više ne cijeni uspjeh“.
Istovremeno je zaprijetio da bi njegova kompanija Citadel mogla odustati od planirane izgradnje poslovnog tornja vrijednog šest milijardi dolara na Manhattanu te preseliti još zaposlenih u Miami, gdje je sjedište firme premješteno iz Chicaga još 2022. godine.
Njegov poslovni partner, nekretninski investitor Steven Roth, otišao je i korak dalje. Poručio je da slogan „oporezujmo bogate“, kada ga političari izgovaraju „s ljutnjom i prezirom“, nosi istu količinu mržnje kao i najgori rasistički pogrdni izrazi.
Kako funkcioniše porez na druge nekretnine?
Novi namet, poznat kao pied-à-terre porez, odnosi se na nekretnine koje vlasnicima ne služe kao primarno mjesto stanovanja.
To znači da će porez plaćati vlasnici stanova i kuća u New Yorku koji žive izvan grada, ali i građani New Yorka koji posjeduju dodatne nekretnine u jednoj od pet gradskih općina.
Mjera je za sada usvojena do 2031. godine i u početnoj fazi obuhvata kuće procijenjene na više od pet miliona dolara, kao i stanove i zadružne stanove (co-op) čija je vrijednost milion dolara ili više.
Od poreza su izuzete nekretnine koje se iznajmljuju, kao i one koje služe kao primarno prebivalište vlasnika ili članova njegove uže porodice.
Tokom prve dvije godine porez će se obračunavati prema službenim procjenama vrijednosti koje određuje Grad New York. Te procjene su poznate po tome da su znatno niže od stvarnih tržišnih cijena.
Najbolji primjer je upravo Ken Griffin, koji je 2019. godine platio rekordnih 240 miliona dolara za svoj penthouse na Manhattanu, što je i danas najskuplja kupovina stambene nekretnine u historiji SAD-a. Međutim, prema podacima gradskog Odjela za finansije, službena procijenjena vrijednost tog stana iznosi svega 15,6 miliona dolara.
Grad planira ispraviti taj nesrazmjer od porezne godine 2028/29., kada će se vrijednosti određivati na osnovu tržišnih cijena i uporedivih prodaja. Nakon toga porez će se primjenjivati samo na nekretnine čija vrijednost prelazi pet miliona dolara.
Koliko će milijarderi zaista platiti?
Iako je novi porez izazvao veliku medijsku pažnju, njegov utjecaj na bogatstvo milijardera bit će gotovo zanemariv. Malo je vjerovatno i da će značajno povećati prihode grada.
Forbes je izračunao koliko bi do 2031. godine deset milijardera s nekretninama u New Yorku trebalo platiti po ovom osnovu.
Za prve dvije godine korištene su službene gradske procjene vrijednosti, dok su za naredne tri godine uzeti prosjeci između kupoprodajnih cijena i aktuelnih tržišnih procjena sa platformi poput Zillowa.
Prema tim izračunima, Ken Griffin, koji osim rekordnog penthousea posjeduje i dva luksuzna stana u zgradi na adresi 740 Park Avenue, ukupne vrijednosti oko 83 miliona dolara, do 2031. godine platio bi približno 12,9 miliona dolara poreza.
To predstavlja svega 0,025 posto njegovog bogatstva, koje Forbes procjenjuje na 51,4 milijarde dolara.
Drugim riječima, to je kao kada bi osoba čija ukupna imovina vrijedi 100.000 dolara platila dodatnih 25 dolara poreza – manje od cijene dvije čaše vina.
Još manji teret predstavlja za Jeffa Bezosa, četvrtog najbogatijeg čovjeka na svijetu.
Bezos u New Yorku posjeduje devet nekretnina, a procjenjuje se da će do 2031. godine platiti oko 5,1 milion dolara poreza. Nekoliko njegovih stanova, kupljenih još devedesetih godina, vjerovatno ni ne prelazi prag za oporezivanje.
Za Bezosa taj iznos predstavlja svega 0,002 posto njegovog bogatstva procijenjenog na 247,1 milijardu dolara.
Za razliku od Griffina, Bezos nije kritikovao novi porez. Naprotiv, u maju je za CNBC izjavio da je riječ o „sasvim razumnoj stvari za New York“.
Ni za manje imućne milijardere novi porez neće predstavljati ozbiljan finansijski teret.
Joseph Tsai, suosnivač Alibabe, koji živi u Hong Kongu, 2021. godine kupio je tri luksuzna stana u neboderu 220 Central Park South, na poznatoj njujorškoj „Aleji milijardera“, za ukupno 345,5 miliona dolara.
Procjenjuje se da će do 2031. godine platiti oko 12,4 miliona dolara poreza, odnosno približno 0,1 posto svog bogatstva procijenjenog na 12,3 milijarde dolara.
Provedba bi mogla koštati više nego što će donijeti
Nathan Goldman, profesor računovodstva na Univerzitetu North Carolina State, smatra da novi porez neće ostvariti ono što je obećano.
„Gotovo ispada da Mamdani zapravo ni ne oporezuje bogate onako kako je najavljivao“, rekao je Goldman za Forbes.
On upozorava da će procjena vrijednosti ultraluksuznih nekretnina zahtijevati dodatne stručnjake i značajne administrativne resurse.
„Grad će morati zaposliti veliki broj novih ljudi samo da bi mogao provoditi ovaj porez“, ističe Goldman.
Vlasnici već traže načine da smanje porez
Milijarderi koji žive u New Yorku i posjeduju više nekretnina mogu smanjiti porez tako što će svoju najvrijedniju nekretninu prijaviti kao primarno prebivalište.
Tako je bivši gradonačelnik Michael Bloomberg kao glavno mjesto stanovanja prijavio svoju vilu u East 79th Streetu, zbog čega na nju neće plaćati dodatni porez.
Istu strategiju primijenio je i upravitelj hedge fonda Bill Ackman.
Njegov dvoetažni penthouse u neboderu One57, vrijedan 91,5 miliona dolara i kupljen 2015. godine, prijavljen je kao primarna adresa stanovanja, čime bi do 2031. godine mogao uštedjeti oko 4,6 miliona dolara.
Njegov drugi luksuzni stan, koji se nalazi u zadružnoj zgradi (co-op), nije bio na spisku koji je objavio grad, pa Forbes nije mogao procijeniti koliki bi porez za njega plaćao.
Ackmana ipak više brine mogući pad vrijednosti luksuznih nekretnina nego sam iznos poreza.
„Ljudi poput Kena Griffina čine luksuznu gradnju u New Yorku isplativom i stvaraju dobro plaćena radna mjesta u građevinarstvu, posredovanju, pravnim uslugama, marketingu i brojnim drugim sektorima“, napisao je na društvenoj mreži X.
„Teško mi je povjerovati da su građevinski sindikati u New Yorku oduševljeni ovim planom.“
S druge strane, profesor Univerziteta Columbia Jonathan Miller smatra da su takvi strahovi pretjerani.
Prema njegovom mišljenju, prodaja nekretnina skupljih od pet miliona dolara mogla bi privremeno usporiti dok se tržište ne prilagodi novim pravilima, nakon čega će se trošak poreza jednostavno uračunati u tržišnu cijenu nekretnina.
Koliko će grad zaraditi?
Porezi na nekretnine najveći su pojedinačni izvor prihoda New Yorka.
Prema podacima organizacije Real Estate Board of New York, tokom 2025. godine od njih je prikupljeno 39,6 milijardi dolara, odnosno gotovo 49,4 posto svih lokalnih poreznih prihoda.
Administracija gradonačelnika Mamdanija procjenjuje da bi novi porez mogao donositi oko 500 miliona dolara godišnje.
Gradski kontrolor je nešto oprezniji i procjenjuje da će stvarni godišnji prihodi iznositi između 340 i 380 miliona dolara, uzimajući u obzir promjene u ponašanju vlasnika i izuzeća za nekretnine koje se iznajmljuju.
U oba slučaja riječ je o relativno skromnom iznosu u poređenju s budžetom New Yorka za narednu godinu, koji iznosi 125,8 milijardi dolara.
„To nije veliki iznos ni za Griffina, a ni 500 miliona dolara godišnje neće bitno promijeniti finansijsku sliku grada“, zaključuje Goldman.
„Zato se postavlja pitanje šta je stvarni cilj ovog poreza – zašto mu se jedni toliko protive, a zašto ga drugi toliko zagovaraju?“
Autor originalnog teksta: Giacomo Tognini, zamjenik urednika Forbesa
