Višegodišnji procvat tržišta nekretnina u Ujedinjenim Arapskim Emiratima suočava se sa svojim prvim ozbiljnim ispitom nakon što su iranski raketni napadi narušili imidž Zaljeva kao sigurnog utočišta, uzdrmali investitore i razotkrili koliko se Dubai i Abu Dhabi oslanjaju na strani kapital kako bi održali građevinski zamah.
Napadi na aerodrome, luke i stambene četvrti u oba grada poljuljali su reputaciju regije kao stabilne destinacije upravo u trenutku kada su se već pojavile zabrinutosti zbog mogućeg pregrijavanja tržišta. Investitori koji su do sada rasprodavali projekte u fazi planiranja u roku od nekoliko sati sada se suočavaju s potpuno izmijenjenim okruženjem potražnje.
Prema podacima kompanije Betterhomes, čak 65 posto svih transakcija u Dubaiju tokom 2025. godine odnosilo se na kupovinu nekretnina koje još nisu bile izgrađene. Taj obim projekata sada bi se mogao suočiti sa znatno težim tržišnim uslovima, pri čemu će interes stranih kupaca biti presudan faktor, piše Reuters.
U srijedu su dionice građevinskih kompanija u Dubaiju i Abu Dhabiju oštro pale. Aldar Properties, najveći izlistani developer u Abu Dhabiju, i Emaar Properties, kompanija koja stoji iza centra Dubaija i tornja Burj Khalifa, zabilježile su pad od po pet posto, dok su cijene obveznica vodećih developera značajno oslabile.
Tržište obveznica, ključno za finansiranje projekata u UAE, trenutno je praktično zatvoreno za nova izdanja, a premije rizika u sektoru su znatno porasle.
Neki developeri pokušali su umanjiti značaj rasprodaje dionica.
Ziad El Chaar, izvršni direktor kompanije Dar Global, poznate po luksuznim projektima pod brendom Donalda Trumpa širom Zaljeva, izjavio je da su temelji tržišta u zemljama Vijeća za saradnju Zaljeva snažni te da ništa nije zaustavljeno i da se svi projekti odvijaju prema planu.
Drugi, međutim, upozoravaju da su posljedice već vidljive. Visoki bankar iz sektora nekretnina rekao je za Reuters da je njegova firma ove sedmice odgodila planirano prikupljanje kapitala za projekte u UAE.
Investitori u ovoj fazi, kako je naveo, ne razmišljaju o ulaganju u regiju, a premija rizika za nekretnine u UAE postala je znatno viša. Međunarodni kreditori mogli bi biti primorani da smanje odobravanje novih zajmova, što bi u slučaju produženja sukoba moglo dovesti do prisilne prodaje imovine.
Građevinski bum pod punim gasom
Horizont Dubaija tokom posljednje dvije decenije transformisan je ambicioznim građevinskim projektima bez presedana. Palm Jumeirah, nekada radikalan eksperiment nasipanja zemljišta u more, danas je etablirana luksuzna zona, dok se Palm Jebel Ali, veći i noviji projekat u obliku palme, ubrzano uzdiže iznad voda Zaljeva. I Abu Dhabi paralelno preoblikuje svoju obalu, tiše ali jednako odlučno.
Rast tržišta dodatno je ubrzan nakon pandemije COVID 19, kada su porezni sistem bez poreza na dohodak, liberalizovane vizne politike i ekonomske reforme privukli imućne migrante. Rusi koji su napuštali zemlju zbog rata u Ukrajini, milijarderi, porodični investicioni fondovi i hedž fondovi usmjerili su kapital prema nekretninama u UAE, privučeni poslovnim okruženjem koje teži da parira globalnim finansijskim centrima.
Do 2025. godine broj stanovnika UAE premašio je 11 miliona, a stranci čine gotovo 90 posto populacije, što je jedan od najviših udjela u svijetu prema zvaničnim podacima.
Prema agenciji Fitch Ratings, cijene nekretnina u Dubaiju porasle su 60 posto između 2022. i prvog kvartala 2025. godine. Rast je nastavljen i krajem prošle godine, pa su stambene cijene u četvrtom kvartalu bile gotovo 13 posto više u odnosu na isti period prethodne godine, prema podacima konsultantske kuće CBRE. U Abu Dhabiju su stambene cijene u istom periodu porasle gotovo 32 posto.
Mohammed Ali Yasin, izvršni direktor kompanije Ghaf Benefits u Abu Dhabiju, istakao je da će se stvarni efekti na tržište nekretnina moći procijeniti tek kada se sukob zaustavi i kada postane jasno kako će se kretati potražnja. Dodao je da su dionice developera pale u skladu s ukupnim tržišnim padom od oko pet posto.
Gradnja zasnovana na stranom kapitalu
I prije američko izraelskih napada na Iran, analitičari su upozoravali da bi ponuda mogla nadmašiti rast broja stanovnika.
Banka JPMorgan navela je prošle sedmice da demografski rast Dubaija vjerovatno neće biti dovoljan da apsorbuje između 300.000 i 400.000 novih stambenih jedinica koje se očekuju do 2028. godine.
Ekonomisti Abu Dhabi Commercial Bank upozorili su da će interes stranih kupaca nakon sukoba biti ključan, s obzirom na to da su iseljenici i nerezidentni kupci temelj potražnje, dok se novi talas ponude očekuje od druge polovine ove godine i tokom naredne dvije.
Napadi su uslijedili upravo u trenutku kada se ta nova ponuda ubrzano pojavljuje na tržištu.
Ryan Lemand, suosnivač i izvršni direktor kompanije Neovision Wealth Management u Abu Dhabiju, naglasio je da ulaganja u nekretnine u pravilu zavise od stabilnosti, predvidivosti i trajnog povjerenja investitora, a sve te komponente slabe tokom produžene geopolitičke neizvjesnosti.
Jedan američki dolar iznosi 3,6726 dirhama UAE.
